DOSSIER EIRE

IMMOBILIARE IL SETTORE DÀ LAVORO A 2,4 MILIONI DI PERSONE E GENERA PIÙ DEL 12% DEL PIL NAZIONALE

Piano casa e si riparte

La ripresa del mercato immobiliare non avverrà prima della fine del 2009, inizi del 2010, «e potrà essere accelerata dall’attuazione effettiva del Piano casa, così come dall’introduzione della cedolare secca del 20% sugli affitti, che spingerebbe ad acquistare immobili da mettere a reddito», spiega Gualtiero Tamburini, presidente dell’istituto di ricerca Nomisma e di Assoimmobiliare. Alla vigilia della quinta edizione di Eire, Fiera immobiliare internazionale in programma a Milano dal 9 al 12 giugno, lo scenario attuale è di piena crisi dopo un decennio positivo, il ciclo più lungo dal dopoguerra a oggi, dal 1997 al 2007. Nessun’altra industria è cresciuta tanto nello stesso periodo, con un incremento che ha toccato anche altri Paesi europei, in molti dei quali i prezzi degli immobili sono saliti più che in Italia. «La nostra filiera immobiliare occupa direttamente circa 2,4 milioni di unità di lavoro e contribuisce alla formazione del Pil in misura superiore al 12%», sottolinea Tamburini. «La fotografia del mercato attuale è, però, penalizzata anche dal confronto con un periodo difficilmente ripetibile». Va poi ricordato che l’immobiliare è diviso in due grandi segmenti, molto diversi tra loro: il mercato delle famiglie, indirizzato da sempre alla residenza, e quello degli investitori, orientato a destinazioni d’uso alternative, in particolare, terziario e commerciale. In questo momento entrambi i segmenti segnano il passo. La svolta negativa nel 2008 con il fallimento di Lehman Brothers. «Quali erano le banche che non possedevano titoli tossici di Lehman o titoli cartolarizzati?», si chiede Tamburini. «La crisi finanziaria ha tolto benzina ai grandi investitori istituzionali, da sempre legati alla leva finanziaria per le loro iniziative, ma anche a molte famiglie che si sono viste negare un mutuo. Con conseguente difficoltà nel portare a termine le transazioni». Un quadro nero, che evidenzia un accumulo di offerta di residenze (il 90% del mercato è dominato dal compatto abitativo), la quasi impossibilità di comprare da parte della domanda, tempi che si dilatano e prezzi in caduta libera. «Nel 2008, se calcoliamo l’inflazione (circa al 3%) la riduzione dei prezzi in termini reali è stata del 5-7%, con calo delle compravendite fra il 10 e il 15%». Da una prima indagine di Nomisma il primo trimestre del 2009 segna una flessione dei valori del 7-8% in termini nominali. «Con la ripresa, i prezzi dovrebbero stabilizzarsi e i volumi crescere del 10-15%», conclude Tamburini.

TERZIARIO SOTTO PRESSIONE
Secondo Andrea Ciaramella, presidente di Rics Italia (la più importante associazione internazionale di professionisti del settore immobiliare), «chi soffre di più in termini di domanda è il settore terziario: le aziende riducono gli spazi occupati, e nella città di Milano, per esempio, sono molti gli edifici vuoti che attendono nuovi locatari. Vi sono progetti e opportunità interessanti, ma i tempi decisionali si sono allungati molto: la fase di analisi è diventata accuratissima, la gestione del rapporto con il credito più difficile, la valutazione dei rischi possibili e delle eventuali possibilità più approfondita». Gli operatori maggiormente penalizzati dalla contrazione del mercato e dalla minore disponibilità di credito sono senz’altro gli investitori e le società per le quali l’attività di trading rappresenta un’importante fetta di fatturato. «In generale», conclude l’esperto, «le compagnie che svolgono attività di consulenza accusano una minore flessione, anche perché le prestazioni professionali in momenti come questi diventano ancora più importanti, e soprattutto si sono aperti ambiti di approfondimento nuovi: il tema dell’energia e della sostenibilità, le prestazioni complessive degli edifici, il social housing».
Al mercato del real estate e ai suoi attori è stata assegnata dunque una rilevanza autonoma che prima non aveva. Nell’ambito della pratica legale l’immobiliare fino a meno di dieci anni fa era considerato parte delle competenze di base proprie di tutti gli avvocati civilisti (per le questioni contrattuali, societarie e contenziose) e amministrativisti (per le pratiche urbanistiche ed edilizie), esercitate in maniera autonoma tra loro e ciascuno secondo le proprie consuetudini. La creazione di una community del real estate ha determinato nel settore legale la necessità di modificare gli approcci professionali tradizionali e di assecondare le esigenze, anche organizzative e procedurali, dei principali attori della nuova era, in particolare quelli finanziari. Così, secondo l’avvocato Alfredo Lucente, socio e responsabile area real estate in Italia per lo studio Baker & McKenzie di Milano, «al mercato interno, in questo momento, servono soprattutto stabilità e risposte concrete da parte dei soggetti istituzionali coinvolti, non astruse normative a effetto, ma l’effettiva eliminazione di barriere e inefficienze nell’ambito della maggiore trasparenza (ancora insufficiente) che caratterizza il mercato immobiliare. Solo queste concrete misure possono aiutare la ripresa del comparto, insieme con la predisposizione di programmi precisi e il loro rispetto in sede di attuazione, qualità non usuale per l’Italia». Misure richieste anche da assomma, associazione nata nel 2008, con l’esigenza di professionalizzare la distribuzione dei prodotti di finanziamento in Italia, che auspica che sia presto approvato il decreto legge 1078, con particolare riferimento all’articolo 32, volto a supportare l’attività di mediatori creditizi, agenti e intermediari in attività finanziaria, al fine di tutelare operatori, banche e consumatori. «Lo stiamo aspettando e invocando ormai da tempo, e siamo convinti che solo attraverso una chiara legislazione il nostro mercato potrà crescere in trasparenza, professionalità e valore creato», confida Eustachio Allegretti, presidente di Assomea. «Le categorie professionali ricomprese nell’ambito della mediazione creditizia in Italia necessitano difatti di un sostegno concreto per migliorare il proprio modo di lavorare, anche in virtù della maggiore competizione, dei cambiamenti radicali registrati dal settore nel corso dell’ultimo anno, e di un innalzamento dei requisiti obbligatori per l’esercizio della professione».

L’ESPERIENZA PAGA
In momenti di crisi si valorizza, però, ancor più l’esperienza di operatori come Sigest, società da sempre innovativa, nata nell`89 nel campo dell’intermediazione per rispondere alla diffusa richiesta di qualità e alta professionalità. Fra i suoi clienti annovera soggetti privati, aziende, enti pubblici, operatori istituzionali, investitori e imprese di costruzione. Sigest vanta grande esperienza anche in perizie e valutazioni: una caratteristica che consente di apprezzare e gestire interi edifici e patrimoni immobiliari. La società ricerca spazi commerciali, aree industriali ed edificabili, affianca gli architetti nella progettazione e nella predisposizione del mix tipologico per la realizzazione di nuove costruzioni. Per far rendere gli immobili in tempi di crisi, tuttavia, «le parole chiave sono flessibilità, creatività e servizio», afferma Pietro Martani, ad di Windows on Europe, la holding ricettivo-immobiliare che ha 700 appartamenti serviti e assistiti nelle principali città italiane e in Europa e 70 ville di pregio in Toscana e negli angoli più spettacolari d’Italia. «Sono parole estranee al mercato immobiliare, ma sposate dall’organizzazione che rappresento. Immobili a uso residenziale da vestire per un uso temporaneo con accesso e uscita facilitati, immobili uso ufficio pronti all’uso, dotati di ogni servizio, semplici da fruire. La risposta alla crisi è ascoltare privati e aziende che cercano soluzioni pronte, di qualità, a norma, per il periodo necessario e senza complicazioni burocratiche e contrattuali». Cosa chiedere al governo per rilanciare il settore? «Il mercato delle locazioni rappresenta la fonte di reddito laddove gli immobili sono un investimento. Alleggerire la burocrazia e la leva fiscale rilancerebbe il settore, consentirebbe di liberare immobili in affitto, abbasserebbe il costo per le famiglie che non possono permettersi una casa propria. Una seconda azione importante sarebbe garantire ai piccoli proprietari immobiliari maggiori garanzie circa gli inquilini morosi, oggi causa prima della diffidenza verso le locazioni, che induce molti a investire in appartamenti o immobili che poi restano chiusi». Per finire, il settore mutui gode di tassi d’interesse ai minimi storici, che consentono di accedere a finanziamenti rilevanti senza un peso eccessivo della rata sul reddito. Allo stesso tempo, gli effetti della crisi mantengono in attesa molti potenziali acquirenti di case e, contemporaneamente, hanno portato diverse banche a non poter offrire finanziamenti a spread competitivi. «I consumatori dovrebbero quindi orientarsi verso le banche che offrono mutui in modo più flessibile e conveniente», consiglia Roberto Anedda, direttore marketing di Mutuionline. «Tra le offerte più interessanti troviamo per esempio mutui a tasso variabile con cap (massimo garantito), che proteggono dai rialzi futuri dei tassi, o fissi sotto il 5%».

Di Alessandro Luongo

IL MONDO - venerdì 12 Giugno, 2009