Real estate/1. Gli esperti suggeriscono più cautela nella valutazione delle opportunità che si presentano

Strategie difensive nel mattone

Sono vincenti l’elevata qualità e la posizione di primo piano

■ Il settore è in crescita ma i soggetti sono ancora pochi. Il private banking dedicato al comparto immobiliare conta oggi una ventina di banche con un team dedicato ai clienti con grandi portafogli per consigliare loro l’investimento nel mattone. Una fetta che diventa sempre più importante se il 57% del valore dei patrimoni dei più ricchi in Italia - secondo una recente ricerca Aipb (associazione italiana private banking) è allocato nell’immobiliare contro il restante 47% nei servizi finanziari.
Oggi, però, vista la critica situazione finanziaria mondiale, ma anche la stasi - e in alcuni casi il rallentamento - che caratterizza il comparto dell’immobiliare le strategie dei private banking stanno cambiando.
I prezzi in lieve discesa, i tempi di vendita più lunghi, la domanda molto riflessiva condizionano sempre più il mercato del mattone.

«Da un po’ di tempo le nostre strategie sono state riviste in ottica più difensiva - spiega Marco Angelucci, responsabile ufficio real estate di Unicredit private banking -. Il momento riflessivo spinge a guardare con attenzione eventuali opportunità di acquisto, ma al momento è meglio evitare investimenti aggressivi. A prevalere è la cautela. La nostra indicazione è prediligere solo l’elevata qualità in senso assoluto in relazione alla location, al tenant e al buon prezzo, tutte condizioni basilari».
Unicredit private banking ha clienti con portafogli che vanno da un milione di euro in su. Quale l’indicazione della percentuale dell’immobiliare sul patrimonio del singolo? «I1 patrimonio immobiliare è variabile tra il 30 e il 50% dell’intero portafoglio, considerando anche l’investimento per uso proprio, altrimenti, senza questa voce, si aggira tra il 20 e il 30% - continua Angelucci -. A livello geografico, invece, in un’ottica difensiva come l’attuale in generale vengono preferite le principali città in Italia, mentre in realtà nei momenti positivi del mercato immobiliare si scelgono mete alternative».
Bnl-Bnp Paribas private banking in Italia è presente con la potenza di fuoco di tutto il gruppo che opera su diversi fronti, dalla consulenza e la valutazione sui servizi al property management, dallo sviluppo ai fondi immobiliari.
«Fatto 100 l’investimento - spiega Roberto Fredella, a capo di Bnl-Bnp Paribas real estate - consigliamo di impiegare la metà in immobili. Abbiamo un ufficio di pianificazione patrimoniale composto anche da esperti del real estate che incontrano il cliente per consigliarlo su diverse tematiche, dalla costituzione di fondi familiari alla consulenza tributaria e alla pianificazione successoria». I clienti non chiedono consulenze per il singolo immobile, piuttosto valutazioni di investimenti importanti da mettere a reddito. Un esempio? È aumentata di recente la richiesta di acquistare sportelli bancari da cui ricavare un rendimento.
Focalizzata solo sull’immobiliare è Windows on Europe, holding immobiliare che raggruppa le attività di Halldis, società presieduta da Pietro Martani, che con Leonardo Ferragamo - il quale ha conferito all’azienda le sue proprietà immobiliari - detiene in maniera paritetica il 6o% del capitale.
«Il nostro posizionamento storico - spiega Piero Martani, ad di Halldis - è la gestione e la locazione di appartamenti e ville in varie città italiane e all’estero. Da questa attività è nata di recente la volontà di dare al mercato immobili da noi gestiti o gestibili che producono un reddito. Per esempio in centro a Parigi gestiamo 60 appartamenti circa, i cui proprietari sono quasi tutti italiani». Halldis ritiene che la stasi del mercato possa creare occasioni. «Il nostro cliente-tipo - continua - ha un patrimonio medio costituito da tre appartamenti per un valore complessivo di 1,5-2 milioni di euro. Oggi le occasioni di acquisto si possono trovare nei Paesi che hanno sofferto più la crisi come Uk e New York. In Italia per un investimento solo finanziario consigliamo le grandi città, Milano in primis». La commissione sugli affitti dal 20 al 40% del canone in base al servizio richiesto.
«Nel 2007 i ricavi sono ammontati a circa otto milioni di euro - aggiunge Martani -. Per fine 2008 la crescita raggiungerà i dieci milioni. Nel 2009, anno in cui il management si concentrerà sullo sviluppo dimensionale e sul presidio di nuove piazze, si prevede di raggiungere l’obiettivo dei 15 milioni di fatturato».

Di Paola Dezza

IL SOLE 24 ORE - martedì 28 Ottobre, 2008